Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 

 

        Многие арендаторы и налогоплательщики встретились с ситуацией, когда увеличился размер земельного налога и арендной платы за землю. Причина этому -  значительное повышение кадастровой стоимости земельных участков. 

         Все это в полной мере относится к Белгороду и области, где с января 2013 года налоги и арендная плата за землю возросли в несколько раз. Содержание земельных участков стало обременительным. Зачастую кадастровая стоимость участка превышает его действительную рыночную цену в несколько раз. В этой статье специалисты компании ООО "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ» разъяснят, почему так происходит и как грамотно уменьшить кадастровую стоимость. 

          Сведения о цене земельных участков, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), не всегда соответствуют действительности. Расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью могут быть вызваны: 

  • Недостоверностью сведений об объекте недвижимости при осуществлении оценочных работ. Наиболее часто допускаются ошибки в указании вида разрешенного использования земли. Этот фактор значительно влияет на цену участка.
  • Оценкой земельного участка только по его площади, без учета иных индивидуальных особенностей. Общеизвестно, что такие показатели объекта, как наличие/отсутствие коммуникаций, транспортная доступность, геологические характеристики, обременения, юридическая история существенно влияют на его цену.
  • Оценкой земельного участка на основе публикаций СМИ о продаже аналогичных объектов. Нередко продавец заявляет высокую стоимость. В дальнейшем цена продажи может меняться. При этом итоговая сумма, рассчитанная таким способом, останется завышенной. Поэтому данный метод оценки является неточным. 

       Вы считаете, что кадастровая стоимость вашего участка не соответствует его действительной рыночной цене? Вы имеете право оспорить кадастровую стоимость Вашего земельного участка. Закон «Об оценочной деятельности» (глава 3.1.) регламентирует способы и порядок оспаривания содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о цене объекта. 

Компания ООО "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ" оказывает профессиональную помощь в пересчете кадастровой стоимости земельных участков. Наши специалисты подготовят пакет документов, необходимых для разрешения разногласий в судах и в территориальной комиссии Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Опытные эксперты формируют индивидуальную рыночную оценку земельных участков. По результатам процедуры заказчик получает отчет о независимой оценке. Этот официальный документ имеет доказательную силу при рассмотрении споров о кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость земли и как она устанавливается? 

           Кадастровая стоимость представляет собой установленную в законном порядке расчетную величину, которая отражает ценность объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земли берется за основу при начислении: 

  • арендной платы,
  • цены за выкуп участка,
  • земельного налога,
  • госпошлины в суд,
  • нотариальных тарифов. 

       В соответствии с законом кадастровая оценка земельных участков осуществляется не реже одного раза в пять лет. Ее результаты утверждаются постановлением органов местного самоуправления. В ходе осуществления кадастровой оценки нередко допускаются неточности в исчислениях. Это приводит к многократному возрастанию обязательных платежей за землю. Поэтому при выявлении неточностей в оценке правообладателям выгодно оспорить кадастровую стоимость. 

            Президиумом ВАС в 2011 году было принято постановление, в котором разъясняются актуальные вопросы оценки земли для государственного кадастра недвижимости. Так, кадастровая стоимость земельного участка считается равной его рыночной цене с момента определения последней. Суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета, подготовленного независимой оценочной организацией. 

Как оспорить кадастровую стоимость земли? 

Собственники, арендаторы, а также иные лица, в законном пользовании которых находятся земельные участки, имеют право на оспаривание их кадастровой стоимости. Данная процедура осуществляется двумя способами: 

  • во внесудебном порядке, посредством обращения в территориальную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости;
  • посредством обращения в суд. 

          Внесудебный порядок по данной категории споров не является обязательным. Таким образом, заинтересованное лицо вправе подать иск в суд, минуя обращение в территориальную комиссию. 

Изменение кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре: порядок, основания и перечень необходимых документов 

          Территориальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости созданы и работают при органах Росреестра субъектов РФ. Процедура оспаривания кадастровой стоимости урегулирована Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». 

В территориальную комиссию по рассмотрению споров по кадастровой стоимости могут обратиться: 

  • физические лица и организации, в собственности, аренде или законном пользовании которых находятся земельные участки;
  • представители органов власти и местного самоуправления — в случае, если объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности. 

       Указанные лица обращаются в территориальную комиссию при Росреестре с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и приложенным пакетом документов. В течение одного месяца с момента поступления документация рассматривается и принимается решение. 

Основаниями для переоценки кадастровой стоимости являются: 

  • недостоверные сведения об объекте недвижимости, с учетом которых выполнен расчет кадастровой стоимости;
  • оценка рыночной стоимости объекта на дату утверждения его кадастровой стоимости. 

 

Порядок внесения изменений в ГКН путем установления рыночной цены земельного участка 

В данном случае изменение кадастровой стоимости осуществляется в следующем порядке: 

  1. Обращение в независимую организацию для проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости земельного участка. Специалист подготовит отчет, который является правовым основанием для дальнейших действий по изменению кадастровой стоимости. В соответствии с законом данный вид работ вправе проводить независимые оценщики, состоящие в СРО. Зачастую рыночная цена земельного участка, рассчитанная в результате независимой оценки, значительно отличается от кадастровой стоимости.
  2. Обращение в территориальную комиссию при Росреестре. Собственник, арендатор или иное заинтересованное лицо должно предоставить: 
  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • правоустанавливающий (правоудостоверяющий) документ на землю (нотариально заверенную копию);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • отчет об оценке, выполненный независимой оценочной организацией;
  • положительное экспертное заключение — этот документ требуется в том случае, если рассчитанная в отчете об оценке цена объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%. 

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке 

Закон наделяет правом на судебное оспаривание кадастровой стоимости следующих лиц: 

  • ИП и организации, в собственности, аренде или законном пользовании которых находятся земельные участки. В данном случае иск подается в арбитражный суд по месту нахождения участка.
  • Землевладельцы-физические лица. Они обращаются с исковым заявлением в суды общей юрисдикции. 

Подача заявления о внесении изменений в нормативный акт, утверждающий кадастровую стоимость земли по региону, в данном случае является ошибкой. Дела об оспаривании нормативно-правовых актов являются сложными и рассматриваются длительно. 

Фактически кадастровая стоимость не оспаривается — устанавливается ее новый размер по результатам проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Ответчиком по искам о пересмотре кадастровой стоимости выступает территориальный орган Росреестра. 

Правовая позиция судов по данной категории дел определена Постановлением Высшего арбитражного суда РФ №913/11. Так, дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по общим правилам искового производства. 

Защита прав землевладельцев осуществляется путем изменения кадастровой стоимости земли на рыночную. Землевладелец вправе подать иск в течение трех месяцев с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав. 

Для обращения в суд потребуются следующие документы: 

  • исковое заявление;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • кадастровый паспорт земельного участка, стоимость которого оспаривается;
  • отчет о независимой оценке рыночной цены объекта;
  • квитанция об оплате госпошлины. 

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется на основании отчета о рыночной цене земельного участка, подготовленного независимым специалистом.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса РФ решение суда об установлении рыночной стоимости земельного участка — это правовое основание для внесения указанной стоимости в качестве кадастровой в ГКН. Внесение изменений в ГКН производится с момента вступления судебного решения в законную силу. 

Компания ООО "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ" предлагает комплекс профессиональных услуг по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков: 

  • консультации экспертов-оценщиков;
  • экспертиза обоснованности кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • оценка рыночной стоимости земельных участков;
  • ведение документооборота; 
  • подготовка отчетов независимой оценки для суда.

!!!! Мы знаем, что с 01.07.2016 года в ступили в силу изменения в  Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Какие изменения были внесены в части вопроса по оспариванию кадастровой стоимости? 

                   Мнение специалистов ООО "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ" 

            В числе внесенных изменений –  измененное трактование ст. 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости». А именно, в данном случае изменений касается то, что теперь физические и юридические лица, желающие оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости, не обязаны предоставлять в комиссию или в суд (это касается физических лиц, так как они могут обходить стороной обращение в комиссию и юридических лиц, желающих оспорить решение комиссии) положительное экспертное заключение СРО на отчет.

               В данный момент времени полным списком документов для подачи заявления в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является:

« - кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

-документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

-отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;»

               Однако, верно ли решение отменить обязательность прохождения экспертизы? С одной стороны, благодаря новой редакции закона об оценочной деятельности, процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов стала более облегченной – сбор и подготовка документов теперь требует в два раза меньше времени и, как следствие – средств, что, несомненно, стало более доступным для населения. Теперь многие заинтересуются тем, чтобы по возможности снизить налог на свое имущество – по причине того, что без оплаты стоимости экспертного заключения на отчет, выгода от возможного положительного решения в оспаривании в финансовом плане более очевидна, ведь существенно меньше затрат уйдет на расходы по созданию необходимого пакета документов для обращения в комиссию или суд. Но, если рассматривать данную ситуацию под другим углом, становится ясно, что отсутствие положительного экспертного заключения СРО на отчет об оценке  может несколько усугубить процедуру оспаривания. Дело в том, что, по сути, экспертное заключение является «страховкой» на отчет, ведь в любом случае – отчет об оценке – это независимое мнение специалиста оценщика о рыночной стоимости объекта оценки, которое подкрепляется расчетами в соответствии с Федеральным законодательством и Федеральными стандартами оценки (ФСО). Указанное мнение в любом случае может подлежать критике со стороны оппонента с целью возможного дальнейшего опротестования возможности оспаривания кадастровой стоимости. Методы подобной «критики», как показывает практика, могут быть абсолютно разные, скорее всего их придется увидеть в комплексе  - письменные претензии на отчет, отчет об оценке, предоставленный другой оценочной организацией, привлеченной оппонентами – все эти меры будут приниматься для того, чтобы поставить рыночную стоимость объекта оценки, выведенную оценщиком в отчете об оценке, под сомнение членам комиссии и суду. В случае наличия положительного экспертного заключения СРО на отчет, которое включает в себя полную проверку документа экспертом СРО на соответствие  требованиям ФСО и ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также окончательное резюме в экспертном заключении о том, что «выведенную итоговую рыночную стоимость объекта оценки, установленную в отчете, можно считать обоснованной», опротестовать отчет становится более сложным и тяжелым вопросом, который требует гораздо большего количества весомых аргументов – увеличиваются шансы на положительное завершение процедуры по оспариванию кадастровой стоимости объекта.

               В связи с вышеуказанным, исходя из уже имеющейся практики оценочной деятельности в целом, можно сложить мнение о том, что отсутствие положительного экспертного заключения СРО может значительно усугубить ситуацию в дальнейшим и продлить время рассмотрения дела в суде (может понадобиться экспертиза, как дополнительное доказательство, уже в рамках судебного производства, что также потребует дополнительных расходов). Скорее всего, сэкономив на первом этапе, придется все же потерять какие-то финансовые средства при прохождении следующих, плюс ко всему в данном случае, существует вероятность того, что подобное положение дел негативно повлияет на общий исход дела.

               Преимущества экспертного заключения – обоснованное подтверждение соответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ»; обоснованное подтверждение соответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки; подтверждение обоснованности выбранных и использованных в отчете об оценке оценщиком подходов и методов; подтверждение обоснованности итоговой рыночной стоимости, выведенной в отчете об оценке.

 

Составлено коллегиально, оценщиками

Колпаковой В.В. и Подставкиной А.О.

 

ООО "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ"

Содержание